Les fonds propres exigés
En Suisse, une banque finance rarement plus de 80% de la valeur d'un bien : l'emprunteur doit donc apporter au moins 20% de fonds propres, dont la moitié au moins doit provenir de sources autres que le deuxième pilier (LPP). Les 20% peuvent combiner épargne, avoir de prévoyance et parfois une donation ou une avance d'hoirie.
Le taux d'endettement, souvent le facteur limitant
Au-delà des fonds propres, la banque calcule un taux d'endettement théorique en appliquant un taux d'intérêt calculatoire prudent (souvent autour de 5%, nettement supérieur au taux réel du marché), auquel s'ajoutent les frais d'entretien estimés du bien. La charge totale ne doit généralement pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage ; c'est souvent ce calcul, plus que les fonds propres eux-mêmes, qui limite le montant empruntable.
Les principaux modèles de taux
| Modèle | Principe | Avantage | Risque |
|---|---|---|---|
| Hypothèque fixe | Taux bloqué sur une durée choisie (2 à 15 ans) | Mensualités prévisibles | Pas de bénéfice si les taux baissent ensuite |
| Hypothèque Saron | Taux variable indexé sur le marché monétaire | Historiquement compétitif sur longue durée | Mensualités qui varient avec les taux |
| Hypothèque variable classique | Taux fixé par la banque, ajustable | Flexibilité, résiliable en tout temps | Généralement plus chère que le fixe et le Saron |
Comparer plusieurs offres reste rentable
Les écarts de taux proposés par différentes banques et assureurs pour un même profil peuvent atteindre plusieurs dixièmes de pourcent, un écart qui se chiffre en milliers de francs sur la durée d'une hypothèque. Solliciter plusieurs établissements, ou passer par un courtier hypothécaire qui compare pour vous, reste la façon la plus fiable de ne pas payer plus cher que nécessaire.
Questions fréquentes
Non, sauf cas exceptionnels. Les banques financent au maximum 80% de la valeur du bien ; les 20% restants doivent venir de fonds propres, avec au moins la moitié hors deuxième pilier.
C'est un calcul prudent utilisé par les banques, appliquant un taux d'intérêt théorique plus élevé que le taux réel du marché (souvent autour de 5%) pour vérifier qu'un emprunteur pourrait supporter la charge même si les taux remontaient fortement.
Il implique des mensualités qui varient avec le marché monétaire, contrairement au taux fixe qui les bloque sur une durée choisie. Historiquement compétitif sur longue durée, il convient mieux à un budget capable d'absorber des variations.